Cashflow klub pořádal na VŠE v Praze přednášku mentora realitních makléřů Petra Nováka, který pracuje pro Remax. Jednalo se o velmi pěknou přednášku, na které bylo vidět, že pan Petr Novák je skutečný profesionál. Přednáška byla velmi obsáhlá a tak se z ní pokusím udělat nějaký souhrn/poznámky, snad se to podaří. Na téma investování do realit by se dalo psát a povídat dlouhé hodiny.
Úvod
Petr Novák začal přednáškou povídáním o sobě, o tom proč začal podnikat, co se mu na tom líbí apod. V úvodu zmínil jednu velmi důležitou věc. Úspěch v realitách má protože, je dělá naplno, kvalitně a snaží se všechno dotahovat do konce. Pokud se zajímáte o úspěch v podnikání, pak určitě budete souhlasit s tím, že na tomto se shodnou všichni úspěšní podnikatelé. Zde se tedy opět potvrdilo, že to tak je.
K investicím do realit. Pan Novák je rozděluje na dvě kategorie, farmaření a řezničinu. Pokud kupuje nemovitost pro farmaření, znamená to, že jí bude pronajímat. Zde ho pak zajímá především dlouhodobý zisk. U řezničiny je to naopak. Nemovitost koupí a obratem se ziskem prodává.
Kde se dají sehnat zajímavé nemovitosti?
Klasicky na různých dražbách (soudní, exekuční aj.), dále na aukcích obálkovými metodami (třeba státní nemovitosti) a pak třeba prospectingem, to jest aktivním vyhledáváním zajímavých nemovitostí, které nejsou na prodej a následným přesvědčením majitele k prodeji.
Nemovitosti v exekucích se dají sehnat na portálech třeba v Centrální evidenci exekucí, nebo v Eurodražbách apod.
Jak se řeší financování?
Předně stejně jako Kiyosaki říká, že investice do nemovitostí se dají skvěle ufinancovat, zejména v dnešní době. Tak schválně, na jakou investici dostanete peníze s 3% úrokem, kterou si ještě můžete všelijak pojistit?
Financování probíhá zpravidla klasicky úvěrem, takže je potřeba mít nějaké své peníze. Kolik záleží na akontaci, plus je vždy potřeba mít finanční polštář alespoň na půl roku. Je potřeba počítat s tím, že budete chvíli hledat podnájemníka a také že vám může kdykoliv odejít. U hypoték nás pan Novák upozornil na často opomíjený fakt, že na nemovitost v exekuci si nelze vzít půjčku. Ty musíte zaplatit sami. Problém je totiž v tom, že pokud je majitel v dluhové pasti, může být vyproštění nemovitosti z různých exekucí časově náročné.
Druhy nemovitostí s ohledem na investice
Pozemky – patří mezi náročné investice a tak by do nich měl investovat jen ten, kdo není nováček v nemovitostech. U pozemků je potřeba pohlídat hodně věcí. Hlavně pozor na územní plán, který určuje, o je možné s pozemkem dělat. Dále záleží na inženýrských sítích, přístupu k pozemku, různých ochranných pásmech apod. Je potřeba si ohlídat podzemní i nadzemní elektřinu, plyn, vodu, podzemní štoly a šachty, a v neposlední řadě telekomunikace. Jen pro příklad, u plynu je ochranné pásmo 30 metrů, které znehodnocuje pozemek apod. Něco se dá zjistit u podniků jako RWE a Telefónica O2. Ne vše však mají zmapované a tak je dobré pozvat na pozemek „pípáka“, který s detektorem projde pozemek a zjistí co je v podzemí.
Byty – patří obecně mezi nejoblíbenější investice. Byty se dělí na dvě kategorie. Byty v družstevním a ve společenství vlastníků. Na družstevní byt nedostanete hypotéku. Pokud jste však schopni byt převést do osobního vlastnictví, dá se ufinancovat překlenovacím úvěrem. Co se týče výnosnosti u bytů, tak paradoxně nejméně vyděláte v Praze. Nejvíce v severních Čechách, Berounsku, Benešovsku a třeba v Rakovnicku. Pozor však na to, že občas je potřeba byt navštívit a tak je potřeba zvážit i případné dojíždění, které může být časově i finančně náročné. Tohle se dá však ošetřit najmutím správcovské firmy.
Pokud kupujete nájemní domy, nebo více bytových jednotek, pozor na jeden švindl, který může udělat prodávající. Ve snaze zvýšit prodejní cenu investiční nemovitosti, sežene prodávající fiktivní nájemníky, kteří po pár měsících po prodeji odstěhují. Tím se můžete dostat do problémů.
Tip: koupíte-li celý nájemní dům, můžete část bytů odprodat a zbytek pronajímat. Tím si snížíte svou investici a můžete si zachovat vetšinový podíl ve společenství vlastníků a tak můžete kontrolovat svou investici.
Domy – ty jsou obecně dobrou investicí. Na pronájem domů u nás nejsou lidé moc zvyklý, takže se domy spíše hodí na řezničinu. Dobré je to, že vás zde netrápí žádné družstva a podobné hlouposti. Navíc na vás může čekat občas i milé překvapení. Hned v první investici pana Nováka koupili v aukci dům, ke kterému patřil ještě pozemek, o kterém nevěděli. Tím se mu podařilo dosáhnout 170% zhodnocení investice.
Komerční areály – mají nejvyšší výnosnost a rizikovost. Tyto areály jsou specializované a tak sehnat nového nájemce často může být problém. Pan Novák uvedl příklad, kdy měli s firmou podepsanou smlouvu o pronájmu na pět let. Firma za rok zkrachovala. Aby nemuseli shánět nového nájemce, pomohli majitelům zkrachovalé firmy založit novou firmu, která areál využívá. Firma má však dále problémy.
Pár poznámek na konec
- U nemovitostí je vždy nejdůležitější lokalita, lokalita a znovu lokalita. To ostatní se dá nějak opravit, změnit apod.
- Dále stejně jako Kiyosaki na koupi nemovitostí zakládá pan Novák účelové společnosti. Je to výhodnější především z hlediska daní.
- Před prodejem nemovitosti nemovitost rekonstruuje, pouze když si myslí, že by to mělo ekonomický smysl.
- Pozor na osobní bankroty. Pokud prodejce do půl roku po prodeji vyhlásí osobní bankrot, veškeré prodeje se anulují! Zde vždy pamatujte, že u soudu má před obchodním zákoníkem přednost nájemník.
- Nechcete-li kupovat nemovitost, můžete investovat peníze do nemovitostních fondů, nad těmi však nemáte kontrolu.
- Pokud nemůžete koupit nemovitost na firmu, kupte jí na sebe a pak jí firmě můžete pronajímat.
- Nekupujete si najednou příliš nemovitostí, snadno se dostanete do problémů a zkrachujete.
- Trvalé bydliště nájemce pro vás jako pronajímatele není problém. Problém je smlouva na dobu neurčitou. Pak musíte za určitých okolností shánět v případě vystěhování nájemníka náhradní bydlení.
- Pokud koupíte nemovitost v exekuci, tak po zaplacení peněz, exekutoři často ztrácí o další práci zájem, takže je problém dotáhnout celou transakci do konce. Neplatí to samozřejmě o všech.
Problematika investic do nemovitostí je velmi komplexní problém, a toto je jen fragment, z toho co musíte znát. Je tedy třeba studovat, studovat a znovu studovat, než se začnete v této problematice trochu orientovat. Perfektně je o nemovitostech napsáno v knize ABC investování do realit z edice Bohatého táty.
Máte-li otázky, nebo připomínky, velmi je uvítám.